这是量子熊猫的第115篇原创

从2018年以来，房地产行业已经连续三年跑输大盘，今年更是惨上加惨。

具体有多惨，下面这张图统计了金融地产行业指数与热门行业指数的走势对比，几类指数间形成了强烈的反差。

雪球上每天对于地产股的讨论都很热烈，很多坚守地产股的朋友越来越怀疑人生，很多有仓位的朋友在跃跃欲试准备“抄底”，甚至很多大V已经开始带头“抄底”。

以最热门的万科A为例，今年最低价格出现在7月30日，是20.09元，与2018年股灾最低点18.31元已经相差无几。

但是在这两年多时间内，万科盈利增速虽然逐年下滑，却仍处于盈利增长状态，2018年、2019年、2020年归母净利润分别同比增长20.39%，15.1%，6.8%。

意味着万科股价在原地踏步，而价值却在增长，这也是很多人呼吁抄底的逻辑。

但通过这篇文章我想告诉你的是，地产股确实能买，但不是现在。

为什么？听我下面逐一给你展开分析。

1

2021年房地产标志性事件

先说说地产圈内今年比较出名的两件事。

第一个是潘石屹套现跑路。

从2014年开始，SOHO中国陆续出售上海外滩项目，SOHO海伦广场、静安广场、凌空SOHO……

再到今年6月16号，拟作价30亿美元打折出售SOHO中国给到黑石。

如果交易达成，意味着潘石屹夫妇几乎清空了大陆的所有资产。

变卖资产后的潘石屹又干了什么？跑到美国开启了买买买模式。

斥资7亿美金买下曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%股权，联手巴西Safra家族，以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%股权……

上一个这么做的人是谁？李嘉诚。

上一个差点这么做的人是谁？王健林。

第二个是恒大的债务危机。

今年7月广发银行的一起财产保全诉讼案件，正式点燃了恒大的第一把火。

紧接着近期不断冒出淮北矿业、ST坊展、利欧股份等一系列诉讼，标普下调恒大评级，直接从「B-级」降到了「CCC级」，CCC级可以定性为垃圾级别。

标普称恒大未来12月有超过2400亿元人民币的票据和应付账款需要结算，其中1000亿元今年到期，资金流动性非常紧张。

再到前几天广州中院的集中管辖，无外乎债务危机太大，集中处理防止各个地方抢兑资产。

其实不管是潘石屹还是许家印，或者王健林，他们都是踩中了中国经济发展节奏成长起来的初代企业家，他们对于时代或者经济的发展方向，嗅觉远比我们要敏锐。

如今在面临时代的再一次转弯时，他们各自也做出了不同的选择。

2

被新时代甩掉的行业

还记得吗？在上一篇「时代变了，大人」的文章中，我们谈到了教培行业，谈到了经济增速正在逐步放缓，社会发展重心将从效率逐步转向公平。

而房地产行业，就是新时代中除教培行业外，被甩掉的另一个行业。

根据国家统计局最新公布的数据，当前国内城市化水平已经达到63.9%，较2010年提升了14.2个百分点，而城市化增速也正在逐年放缓至1%左右。

根据发达国家的历史经验，当城镇化达到70%后将进入平稳阶段，预计未来5年内我国城镇化将达到顶点。

国家正在逐步收紧房地产行业，从三道红线再到两个额度的政策推出，无非是为了防范房地产行业进入尾声后，可能带来的金融风险。

毕竟在中国居民资产中，房地产占据了绝对的大头，监管层也希望房地产行业能够实现逐步缓降。

但是就目前的情况来看，能达标的企业并不多。

下图根据三道红线要求，整理了各大房地产企业情况，供参考。

三道红线：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比小于1。

两个额度：银行业金融机构的房地产贷款占比和个人住房贷款占比不得高于人民银行、银保监会确定的上限。

上述一切都在表明，房地产行业将是在历史的又一次转身中逐渐被甩掉的行业。

其实这并非是中国的个别现象，而是全球经济发展中所呈现出来的规律。

为什么巴菲特的伯克希尔哈撒韦从2010年以来长期跑输标普500，而标普500又跑输了纳斯达克。

为什么木头姐近几年红得发紫，旗下基金远远跑赢巴菲特，跑赢标普500，跑赢纳斯达克。

因为木头姐重仓了一批云通讯、云计算、基因编辑、新能源车、流媒体等创新甚至颠覆性行业。

而巴菲特持仓中除了苹果外，大部分仍然是金融、消费、交通等传统行业。

换句话说，木头姐在赌未来，而巴菲特在买现在。

3

被甩掉并不代表没有机会

或许很多朋友看到这里会觉得我过于悲观了，然而事实确实如此。

但是被甩掉并不代表被遗弃，更不代表会消失。

上一个被甩掉的行业是制造业，从产能过剩到淘汰落后产能，经过工业改造升级后，行业重新洗牌，剩下的企业占据了绝大部分市场份额，维持着稳定的盈利水平。

甚至像汽车行业一样，在面临新四化趋势下重新开启了第二春。

上上个被甩掉的行业是钢铁和能源业，从以增长为主再到可持续性发展，钢铁和能源行业同样迎来了一波行业重新洗牌，剩下的企业虽然被称之为“夕阳产业”，但每年也维持着稳定的盈利水平。

同样的，房地产行业也将进入一个行业出清的洗牌阶段。

行业出清意味着行业将重新面临洗牌，大部分的房企都会很难，或者就根本活不过这个冬天。

但是在行业出清后，就是行业的升级转型，头部效应将越来越强。

市场出清，剩者为王，地产行业将进入强者恒强的大整合时代。

所以这里需要澄清一个非常重要的观点，行业增长乏力不等于行业没有机会，行业出清结束诸侯大乱斗之后，将是未来最好的投资机会。

为什么巴菲特跑输标普500，却能够实现长时间正收益？

因为现在这些“夕阳产业”虽然丢掉了爆发式增长，但它们却具备了更稳定更舒适的盈利能力。

我们国家这么大体量的城市化发展进程，不可能说停就停，说没就没。

增量增长放缓并不意味着城市化进程已经结束，增量空间之外，存量下的内部结构性改善还有很多值得精耕细作的地方。

房地产行业仍然有机会，只不过不是现在。

还记得万科在2018年喊出来的那句活下去吗？随着SOHO和恒大事件的持续发酵，地产行业将逐步走向一个深渊谷底。

我们要做的就是耐心等待机会，分辨清楚谁将能从谷底中爬出来，再下注。

以上就是本篇的全部内容，未来地产行业的增长逻辑是什么？存在哪些投资机会？又有哪些优质的标的值得投资？

我们下一篇见。

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